Comprar un terreno o una casa es, para muchos, el sueño de una vida o la consolidación de un patrimonio familiar. Sin embargo, en el contexto legal, lo que parece una "oportunidad de oro" puede convertirse rápidamente en un laberinto judicial si no se realizan las verificaciones correctas.
Como especialistas con más de 18 años de experiencia en el Derecho, en Villavicencio & Asociados hemos visto casos donde el comprador confía en la palabra del vendedor, solo para descubrir meses después que la propiedad tiene una superposición de áreas o que el título proviene de un proceso de reforma agraria no saneado.
Para evitar estos riesgos, aquí te presentamos la hoja de ruta legal que todo comprador debe seguir.
1. El Certificado de Libertad de Gravamen (Actualizado) Además del titulo de dominio se requiere el Certificado de Libertad de Gravamen. No aceptes un certificado de hace tres meses. En Nicaragua, el Registro Público es dinámico. Un vendedor podría solicitar un préstamo y gravar la propiedad apenas una semana después de haberte mostrado un documento antiguo. Este documento nos confirma que la propiedad no tiene hipotecas, embargos o anotaciones preventivas de demandas judiciales.
2. La "Columna Vertebral": La Historia Registral desde 1979 años
Este es el paso donde la mayoría falla. En Nicaragua, debido a los cambios en la tenencia de la tierra en las décadas de los 80 y 90, es obligatorio realizar un tracto sucesivo. Revisar los últimos 47 años nos permite confirmar que no existen vicios de origen, títulos supletorios mal fundamentados o reclamos de antiguos dueños que puedan invalidar tu compra.
3. Plano Catastral: ¿Realmente estás comprando lo que ves?
Un título de propiedad dice cuánto mide el terreno en papel, pero el Plano Catastral aprobado por INETER nos dice dónde está ubicado exactamente y cuáles son sus límites reales. Sin tener a la vista un certificado catastral y el plano catastral, no podrás realizar el traspaso de dominio de manera correcta. Además, esto evita conflictos futuros con vecinos por invasión de linderos.
4. Solvencias y Valuación Fiscal
Antes de firmar la escritura, el vendedor debe presentar la Solvencia Municipal (IBI). Asimismo, es vital proyectar el pago del Impuesto sobre la Renta (IR) por transferencia de bienes inmuebles, el cual se calcula en base al valor catastral (VNR). Un error en este cálculo puede retrasar tu inscripción por meses.
5. Documento de Identidad del Vendedor
Es muy importante tener seguridad jurídica que la persona que te vende la propiedad te presente copia de su documento de identidad vigente. Si es una nacional el vendedor deberá presentarte copia de su cédula de identidad y si es extranjero copia de su cedula de Residencio o Pasaporte vigente, esto aunque parece muy lógico, se puede volver un verdadero dolor de cabeza porque si no posees copia del documento de identidad vigente del vendedor las entidades gubernamentales al momento de querer inscribir la propiedad no te podrás inscribirla. Si el vendedor de la propiedad es una sociedad, se deberá revisar el Poder del representante legal de la misma, para determinar si posee o no la facultad de vender dicho inmueble.
Otros elementos a considerar
Si la propiedad está ubicada en zonas costeras, zonas fronterizas o proviene de procesos de reforma agraria, es indispensable obtener la
Constancia de No Objeción emitida por la Procuraduría General de Justicia (PGJ). Sin este documento, el Registrador no inscribirá la escritura de venta, dejando tu inversión en un limbo legal.
A veces es necesario cuando se trata de terrenos baldíos consultar en la Alcaldía si el terreno es apto para lo que el cliente quiere (comercial, residencial, agrícola).
La seguridad jurídica no es un gasto, es la mejor inversión.
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